www.yenerbabat.av.tr
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, kentsel dönüşüm uygulamalarını yalnızca teknik ve inşaat süreçlerinden ibaret görmeyen, yoğun idari ve hukuki prosedürler içeren özel bir rejim öngörmektedir. Uygulamada en sık karşılaşılan uyuşmazlıklar; riskli yapı tespiti, 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan kararlar, karara katılmayan maliklerin hisselerinin satışı ve bu süreçte yapılan tebligat, değerleme ve satış işlemlerinden kaynaklanmaktadır. Bu çalışma, kentsel dönüşüm sürecini adım adım ele alarak, hisse payı satışları ve dava süreçleri bakımından uygulamada karşılaşılan hukuki riskleri, idari işlemlerin sınırlarını ve tarafların hak ve yükümlülüklerini pratik bir bakış açısıyla ortaya koymayı amaçlamaktadır.
6306 sayılı Kanun’un temel amacı; can ve mal güvenliği açısından risk teşkil eden yapıların ivedilikle dönüştürülmesini sağlamak, kamu yararını önceleyerek bireysel mülkiyet hakkının belirli ölçüde sınırlandırılabilmesine imkân tanımaktır. Bu nedenle Kanun, oybirliği ilkesini benimsememiş; arsa payı çoğunluğunu esas alan bir karar mekanizması öngörmüştür.
Kentsel dönüşüm sürecinde üç temel aktör bulunmaktadır: malik veya arsa sahipleri, yüklenici (müteahhit) ve idare (Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile ilgili belediyeler). Yüklenici firma sürecin fiilî uygulayıcısı olmakla birlikte, 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülen idari işlemlerin doğrudan yetkilisi değildir. Bu ayrım, uygulamada yapılan pek çok hatanın temelini oluşturmaktadır.
Riskli yapı tespiti, Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlarca yapılır. Tespit işlemi maliklere tebliğ edilir ve yasal itiraz süresi işletilir. Tebliğ ve itiraz süreçleri tamamlanmadan hiçbir satış, yıkım veya uygulama aşamasına geçilemez. Riskli yapı kararının kesinleşmesi, tüm kentsel dönüşüm sürecinin hukuki temelini oluşturur.
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra, malikler tarafından arsa payı oranına göre en az üçte iki çoğunlukla karar alınması mümkündür. Oy sayısı değil, arsa payı esas alınır. Alınacak kararlarda yıkım, yüklenici seçimi, sözleşme esasları, uygulama yöntemi ve imza listesi açık ve tereddüde yer vermeyecek şekilde düzenlenmelidir.
Karara katılmayan maliklerin tapu kayıtları, adres bilgileri ve hukuki durumları titizlikle incelenmelidir. Maliklerin vefat etmiş olması, mirasın intikal etmemesi, haciz veya takyidat bulunması gibi hususlar süreci doğrudan etkilemektedir.
Tebligat, noter veya yetkili idare aracılığıyla yapılmalıdır. Tebligat içeriğinde; alınan karar, en az on beş günlük süre ve satış yaptırımı açıkça belirtilmelidir. Usulsüz tebligat, satış işleminin iptaline yol açabilecek nitelikte ağır bir hukuki risk doğurur.
Hisse payı bedeli, SPK lisanslı veya Bakanlıkça yetkilendirilmiş kuruluşlarca belirlenmelidir. Değerleme raporunun objektif, denetlenebilir ve dosyada saklanabilir nitelikte olması zorunludur.
Açık artırma ilanı usulüne uygun şekilde yapılır. Malikler ve yüklenici ihaleye katılabilir. Satışın gerçekleşmesi hâlinde tapuda tescil işlemi yapılır. Satışın gerçekleşmemesi durumunda ilgili pay Hazine adına tescil edilir.
Tapu tescilinin yapılmasıyla birlikte azınlık malik sıfatı sona erer. Satış bedeli hak sahibine ödenir veya emanete alınır. Bu aşamadan sonra inşaat süreci hukuken devam edebilir.
Arsa payı çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin payları, rayiç bedelden az olmamak üzere açık artırma yoluyla satılır. Paydaşlara satış gerçekleşmezse pay Bakanlık tarafından satın alınır. Bu süreç kamulaştırma niteliği taşımamakta olup, kanundan kaynaklanan zorunlu bir satış usulüdür.
Uygulamada satışın iptaline yol açan en yaygın neden tebligat hatalarıdır. Yanlış adrese yapılan tebligatlar, eksik süre verilmesi veya satış sonucunun açıkça belirtilmemesi ciddi hukuki riskler doğurmaktadır.
Yetkisiz veya yetersiz değerleme raporları, yargılamalarda işlemin iptaline sebep olabilmektedir. Bu nedenle raporların usule uygun şekilde alınması zorunludur.
Azınlık maliklerin dava açma hakkı saklıdır. Ancak dava açılması, satış sürecini kendiliğinden durdurmaz. Yürütmenin durdurulabilmesi için açık hukuka aykırılık ve telafisi güç zarar koşullarının birlikte gerçekleşmesi gerekir.
Yetkisiz ihtar çekilmesi, malik adına hareket edilmesi ve sürecin idari boyutunun göz ardı edilmesi, yüklenici firmalar açısından ciddi zaman ve maliyet kayıplarına yol açmaktadır.
Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar; WhatsApp veya e-posta yoluyla bildirim yapılması, değerleme raporunun yetersizliği, ilan eksiklikleri ve hukuki danışmanlık alınmadan sürecin yürütülmesidir.
Savunmada işlemin kanuna uygunluğu, kamu yararı ve telafisi güç zarar bulunmadığı vurgulanmalı; satış işleminin geri döndürülebilir olduğu özellikle belirtilmelidir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra maliklere en az altmış gün süre verilir. Bu süre içinde yıkım gerçekleştirilmezse ek süre tanınır. Süreler sonunda yıkım yapılmaz ise yıktırma işlemleri idare tarafından gerçekleştirilir. Tahliyeyi engelleyenler hakkında Türk Ceza Kanunu hükümleri uyarınca işlem yapılabilir.
Riskli bina üzerinde ipotek veya diğer aynî hakların bulunması yıkıma engel değildir. Bu haklar, yıkımdan sonra arsa payları üzerinde devam eder.
Maliklere yapılan tebligatı takip eden otuz gün içinde arsa payı bakımından üçte iki çoğunluk sağlanamaz ise, Bakanlık, TOKİ veya belediyeler tarafından acele kamulaştırma yoluna gidilebilecektir.
Bu internet sitesinde yer alan tüm içerikler, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Yayınlanan yazılar, hukuki danışmanlık hizmeti niteliği taşımamakta olup, herhangi bir somut uyuşmazlıkta kullanılmak üzere hazırlanmış değildir. Sitede yer alan görüş ve bilgiler, yalnızca yazarın kişisel değerlendirmelerini içerebilir; yargı kararları veya mevcut doktrinle birebir örtüşmeyebilir. Hukukun sürekli değişen ve gelişen bir alan olması nedeniyle, içeriklerin güncelliği zaman içinde yitirilmiş olabilir. Bu nedenle, sitedeki bilgiler esas alınarak herhangi bir hukuki işlemde bulunulmaması ve özgün durumlar için mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınması tavsiye olunur. Bu sitede yer alan içeriklerin kullanılmasından doğabilecek sonuçlardan Av. Yener Babat hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz. Bilgilerinize sunarız.